부동산 투자, 경매, 매매를 하려면 반드시 알아야 할 것이 있습니다. 바로 등기부등본 보는 법입니다. 겉으로 보기에 좋은 물건이라도, 등기부등본을 보면 숨겨진 위험을 찾을 수 있습니다. 이번 글에서는 등기부등본이 무엇인지, 각 부분은 어떻게 읽는지, 실전에서 주의해야 할 포인트까지 초보자도 알기 쉽게 완벽 정리해드립니다.
등기부등본이란 무엇인가요?
등기부등본은 부동산의 '이력서' 같은 문서입니다. 그 부동산이 누구 소유인지, 어떤 권리가 걸려 있는지, 언제 어떤 변동이 있었는지를 기록한 공식 문서입니다. 등기부등본은 크게 두 부분으로 나뉩니다.
- 표제부: 부동산의 기본 정보 (주소, 면적, 구조 등)
- 갑구 / 을구: 권리관계 정보
✔ 갑구: 소유권 변동 사항 기록
✔ 을구: 저당권, 임차권, 가압류 등 기타 권리 기록
Tip: 등기부등본은 정부24, 대법원 인터넷등기소 등에서 온라인 발급 가능하며, 발급 시 ‘요약’이 아닌 ‘전체사항’으로 신청해야 전체 권리관계를 확인할 수 있습니다.
등기부등본 표제부 읽는 법
표제부는 부동산 자체에 대한 기본 정보를 담고 있습니다.
- 부동산의 소재지 (주소)
- 면적, 구조, 용도 지역
- 건축물 준공일
- 대지권 비율 (공동주택일 경우)
주의할 점: 표제부를 통해 "내가 사려는 집이 정말 이 위치에 있는 맞는 집인지", "공동 대지권이 있는지" 등을 확인할 수 있습니다.
✅ 꼭 체크: 대지권 미등기 아파트는 매수 시 주의 필요 (토지 소유권 문제)
표제부 확인 포인트
- 건물: 건물번호, 층수, 구조, 면적
- 토지: 지번, 지목(대, 답, 임야 등), 면적
- ※ 실제 현황과 일치하는지 현장 실사 필수
갑구 읽는 법 – 소유권 관련
갑구는 부동산의 소유자와 소유권 변동 내역을 보여줍니다.
주요 항목:
- 최초 소유자 (신축 시)
- 매매, 상속, 증여에 따른 소유권 변동
- 가압류, 압류 등의 공적 기록
✔ 소유자 이름: 현재 소유자가 누구인지 확인
✔ 가압류/압류: 국가기관이나 채권자가 채권 확보를 위해 걸어놓은 경우
주의할 점:
- 소유자가 경매 물건 소유자와 다른 경우 (명의신탁) 문제 발생 가능
- 갑구에 압류 기록이 있는 경우, 경매 시 절차가 복잡해질 수 있음
✅ 실전 팁: 소유자 이름과 주민등록번호 앞자리 확인 → 매도인 신분증과 일치하는지 반드시 확인
갑구 확인 포인트
- 최초 소유권 설정일과 소유자 이름
- 소유권 이전 사유 (매매, 상속, 경매 등)
- 가압류, 가처분, 경매개시결정 등 압류 기록 주의
Tip: 갑구에 '경매개시결정' 기재 시 경매진행 중, '가압류'가 있으면 채권자가 별도로 강제집행을 시도할 수 있습니다.
을구 읽는 법 – 저당권과 기타 권리
을구는 소유권 외의 권리를 기록하는 부분입니다.
주요 항목:
- 근저당권 설정 (은행 대출 담보)
- 전세권 설정
- 지상권, 지역권 등
- 가등기, 가처분
근저당권: 가장 흔하게 등장하는 기록입니다. 은행이 대출을 해줄 때 담보로 설정합니다.
전세권: 세입자가 전세보증금을 보호받기 위해 설정하는 권리입니다.
주의할 점:
- 을구에 근저당권이 많으면, 부동산은 빚으로 얽혀 있는 상태일 수 있음
- 경매 진행 시, 말소기준권리 기준으로 소멸/잔존 여부 판단 필수
✅ 필수 체크: 근저당권 설정일과 말소기준권리 파악 / 후순위 저당권은 경매로 소멸하더라도 선순위는 남을 수 있음
을구 확인 포인트
- 근저당권: 대출 채무로 잡혀 있는 금액과 채권최고액 확인
- 전세권, 지상권, 임차권 설정 여부
- 말소기준권리 찾기 → 가장 먼저 설정된 담보권
주의: 말소기준권리보다 앞서는 권리는 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로 입찰 전 필수로 분석해야 합니다.
실전에서 주의할 5가지 포인트
- 소유권이 최근에 바뀌었는지 확인
→ 명의 변경 직후 매매하는 경우는 사기일 가능성 주의 - 근저당권자가 누구인지 체크
→ 금융기관이면 일반적, 개인 근저당이면 위험 요소 존재 - 가압류나 가처분 기록 여부 확인
→ 소송 중인 물건은 피하는 것이 안전 - 전세권 설정 여부 주의
→ 인수 가능성 여부를 따져야 함 표제부와 현장 정보 일치 여부 비교
→ 주소, 면적, 구조가 다르면 법적 문제가 될 수 있음
초보자가 자주 하는 실수
- 등기부등본을 읽고도 무슨 뜻인지 몰라 그냥 넘어가기
- 소유자만 확인하고 을구를 무시하기
- 근저당권 말소 여부를 확인하지 않고 매입
- 대지권 미등기 여부를 놓치고 아파트 매수
- 등기부등본 최신본을 보지 않고 오래된 사본 참고
Tip: 등기부등본은 조회할 때마다 "최신본"을 확인하는 습관을 들이세요.
실전! 등기부등본 분석 순서
- 표제부 → 부동산 주소, 면적, 구조 등 확인
- 갑구 → 현재 소유자 및 소유권 변동 이력 확인
- 갑구 → 가압류, 가처분, 경매개시 여부 체크
- 을구 → 근저당권, 전세권, 임차권 여부 확인
- 을구 → 말소기준권리 파악 및 후순위 권리 확인
예시: 경매 물건 분석
- 을구에 근저당권 1억 원(채권최고액) 설정 → 이 근저당이 말소기준권리
- 갑구에 가압류 2건 기록 → 말소기준권리보다 빠른지 여부 체크
- 을구에 전세권 설정 → 대항력 여부, 배당요구 여부 추가 확인 필요
등기부등본 볼 때 주의해야 할 점
- 발급일자 확인 → 오래된 등본은 리스크
- 대출금 잔액은 등기부등본에 나오지 않음 → 은행 확인 필요
- 근저당권 말소 여부 → 실제로 말소되지 않았으면 여전히 유효
- 등본상의 지목(대/답 등)과 실제 용도 불일치 여부
등기부등본 해독 능력이 부동산 투자의 기본이다
등기부등본을 제대로 읽을 줄 아는 것은 경매든 일반 매매든 가장 기본이자 핵심 능력입니다.
✅ 표제부 → 부동산 기본 정보 확인 ✅ 갑구 → 소유권 변동, 가압류 등 법적 리스크 체크 ✅ 을구 → 근저당권, 전세권 등 담보권 분석 ✅ 말소기준권리 → 입찰 시 인수 리스크 판단
처음엔 어렵게 느껴질 수 있지만, 몇 번만 직접 읽어보고 체크하다 보면 자연스럽게 등기부등본 해독이 가능해집니다.