전세권 설정된 경매 부동산 인수 여부 분석법 총정리

경매물건을 분석하다 보면 전세권 설정이 되어 있는 경우를 종종 보게 됩니다. 전세권은 임차권과 달리 물권적 효력을 가지기 때문에 소멸 여부에 따라 낙찰자에게 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

이번 글에서는 전세권의 개념, 등기부 분석 방법, 인수 여부를 판단하는 기준과 실전 사례를 통한 분석 및 낙찰자 대응 전략까지 정리해드립니다.

전세권이란 무엇인가?

전세권(傳貰權)은 등기를 통해 부여된 물권으로, 전세권자는 설정된 기간 동안 목적물을 사용·수익할 수 있는 법적 권리를 가집니다. 임차권과는 달리 등기되어 있어 제3자에게도 효력이 발생하며, 전세금 반환을 위해 경매를 청구할 수도 있는 강력한 권리입니다.

전세권의 특징

• 물권 → 등기 필요, 등기부등본에 명시됨
• 사용·수익 가능. 전세권자는 해당 부동산을 단독 점유, 사용 가능
• 계약기간 만료시 전세금 반환청구권 있음
• 제3자에게 대항 가능 (전입신고 불필요)
• 보증금 미반환 시 경매 청구 가능

Tip: 전세권은 임차인보다 훨씬 강한 권리!
→ 경매에서도 소멸되지 않으면 낙찰자가 그대로 인수하게 됩니다.

경매 시 전세권 인수 여부 판단 기준

전세권이 설정된 부동산이 경매로 나오면, 낙찰자가 전세권을 인수해야 할지, 아니면 말소되는지가 핵심입니다.

판단 기준은 ‘말소기준권리’보다 빠른지 늦은지

• 말소기준권리보다 선순위 전세권 → 낙찰자 인수
• 말소기준권리보다 후순위 전세권 → 경매로 말소

※ 말소기준권리: 대개 가장 먼저 설정된 담보권(근저당 등)이 기준이 됨

추가 고려 사항

• 전세권이 ‘존속 중’인지 (기간 만료 여부)
• 전세권자가 ‘배당요구’를 했는지
• 경매 목적물이 ‘전세권 설정 대상 전체’인지 일부인지

 전세권 인수 여부 분석법 – 실전 절차

전세권이 있는 부동산에 입찰하기 전, 아래 3단계 분석이 필요합니다.

① 등기부등본 확인

• 전세권 설정일자와 말소기준권리 설정일자(보통 가장 빠른 근저당권) 비교
• 전세권이 더 빠르면 인수 대상 가능성 매우 높음

② 매각물건명세서 확인

• 전세권 인수 여부, 배당여부, 배당금액 등 기재되어 있음
• “전세권자 배당 없음”이면 → 인수 가능성 있음
• “전세권 배당 예정”이면 → 보증금 전액 배당 시 소멸 가능성 있음

③ 현황조사서 확인

• 실제 점유 여부와 전세권자 실거주 여부 확인
• 점유자 = 전세권자일 경우, 인수 부담 높아짐

실전 사례로 보는 인수 여부

사례 A – 전세권 인수 발생

• 전세권: 2019년 설정
• 근저당권: 2020년 설정 → 말소기준권리
• → 전세권 선순위 → 인수 대상

사례 B – 전세권 말소

• 전세권: 2022년 설정
• 근저당권: 2020년 설정 → 말소기준권리
• → 전세권 후순위 → 말소

사례 C – 전세권 존속기간 종료

• 설정일은 선순위지만 기간 종료 → 사용불가
• → ‘배당요구’ 했다면 보증금 배당
• → 안 했다면 인수 위험 있음

전세권 인수 시 낙찰자 부담은?

• 전세권은 물권이기 때문에
  낙찰자가 인수하는 경우 → 전세금 전액 반환 책임 발생

즉, 낙찰가 외에 추가로 보증금을 물어줘야 할 수도 있음!

항목부담 내용

전세금	인수 시 낙찰자가 직접 반환해야 함
명도	전세권은 점유 정당성이 있어 강제 명도 어려움
수익성	낙찰가 + 전세금 = 실투자금 증가 → 수익률 악화

낙찰자 입장에서의 대응 전략

• 전세권 설정일과 말소기준권리의 설정일 비교 필수
• 전세권 존속기간 확인 → 종료 여부
• 배당요구 여부는 매각물건명세서에서 확인 가능 
• 인수 대상이면 보증금만큼 낙찰가에서 차감해 입찰가 산정
• 법률적 쟁점 존재 시 사전 법률 자문 권장
• 낙찰가와 인수 보증금을 합쳐 총 투자금 계산 필수

전세권은 물권, 인수 여부는 ‘설정 순서’가 핵심

전세권은 보이지 않는 임차인보다 훨씬 강력한 권리입니다. 등기부등본에 명시된 만큼, 낙찰자에게 인수 위험이 더 큽니다.

✅ 전세권이 말소기준권리보다 앞서면 낙찰자가 인수

✅ 후순위 전세권은 경매로 자동 말소

✅ 배당요구 여부, 존속기간 만료 여부도 반드시 확인

✅ 등기부등본과 매각물건명세서 분석은 경매 기본

확실한 분석 없이는 쉽게 입찰하지 말 것. 낙찰 전 반드시 권리분석을 통해 리스크 여부를 명확히 파악해야 합니다.