2020년 임대차 3 법 시행 이후 등장한 계약갱신청구권제도는 세입자에게 2년 계약 연장을 보장해 주는 장치입니다. 이 제도는 임대계약이 2022~2023년에 한 번 사용한 후, 2024~2025년에 재계약을 맞이하면서 집주인의 협상 권한이 복원되는 시점이 되었습니다. 이 글에서는 계약갱신청구권이 종료된 이후 집주인이 합리적으로 임대료를 조정할 수 있는 기준과 방법, 세입자와의 마찰을 줄이는 협상 전략, 법적 인상 한도의 이해와 활용 방법을 안내합니다.
계약갱신청구권 종료 후 임대료 협상은?
① 계약갱신청구권의 구조
- 2020년 7월 31일 이후 계약부터 적용
- 세입자 1회에 한해 2년 연장 가능
- 임대인은 실거주 등 일부 사유 외 거절 불가
② 종료 후 상황
- 한 번 사용한 세입자는 더 이상 법적 연장 요청 불가
- 신규 계약으로 간주되어 임대료 자율 협상 가능
- 과도한 인상은 분쟁 조정 대상이 될 수 있음
③ 협상 시 달라지는 점
- 5% 상한 규정 미적용
- 세입자 퇴거 가능성 대비 공실 리스크 고려
- 시장 기반 협상력 필요
적정한 임대료 인상 기준 설정법
① 주변 시세 분석
- 동일 단지 및 평형 기준 최근 계약 비교
- 네이버 부동산, 실거래가 시스템 활용
② 인상률 계산
- 2년 간 물가상승률, 금리 등을 고려한 인상폭 설계
- 보증금 없이 월세만 인상 시 수익률 분석 필요
③ 협상 가능 범위
- 전세: 500~2000만 원, 월세: 5~10만 원 인상 범위
- 도배, 시설 보완 등 서비스 연계 시 수용성↑
세입자 마찰 줄이는 커뮤니케이션 전략
① 정보 제공
- 시세 상승 자료 제시로 납득 유도
② 부드러운 협상 방식
- 문자 통보보다 통화, 방문 권장
- 생활 안정성 고려한 조율 강조
③ 대안 제시
- 보증금 환급 + 월세 인상 구조 제안
- 도배 교체 등 부가가치 제공
④ 계약 종료 통보 주의
- 최소 6개월 전 통보 필요
- 실거주 목적 시 근거 자료 확보 필수
맺는말
계약갱신청구권을 이미 사용한 세입자와의 계약이 종료되면, 임대인은 시장 시세에 맞춰 임대료를 조정할 수 있는 권한을 회복하게 됩니다. 그러나 법적으로 자유롭다고 해도, 무작정 임대료를 크게 인상하기보다는 시장 흐름, 세입자 특성, 공실 리스크 등을 종합적으로 고려한 협상 전략이 필요합니다. 특히 데이터에 기반한 합리적 인상 기준 설정, 시설 보완 등 부가가치 제안, 정서적 커뮤니케이션 방식을 병행하면 세입자와의 관계를 해치지 않으면서도 수익성과 안정성을 동시에 확보할 수 있습니다. 지금이 바로, ‘합법적 인상+지속가능한 임대’를 함께 고민해야 할 시점입니다.