“양도세를 내고 파는 게 나을까요, 그냥 증여하는 게 나을까요?” 부모가 자녀에게 주택을 이전할 때 가장 많이 고민하는 것이 바로 ‘양도세 vs 증여세, 뭐가 유리한가?’ 입니다. 양도세는 팔 때 발생하는 세금, 증여세는 거저 줄 때 생기는 세금입니다. 이번 글에서는 양도 vs 증여의 차이점, 세금 계산 방식 비교, 절세를 위한 세무 설계 전략을 초보자도 알기 쉽게 정리합니다.
양도세와 증여세, 뭐가 다를까?
구분양도세증여세
| 정의 | 자산을 팔 때 생긴 차익에 부과 | 돈이나 재산을 무상으로 줄 때 부과 |
| 과세 대상 | 양도가액 – 취득가액 = 양도차익 | 증여받은 재산의 시가 전액 |
| 납세자 | 매도자(부모) | 수증자(자녀) |
| 신고 시점 | 매도일 다음 달 말 | 증여일로부터 3개월 이내 |
세금 계산 비교 예시
예시 상황:
- 아파트 시가: 6억 원
- 부모의 취득가: 2억 원
- 자녀에게 증여 or 매도 검토
- 1세대 1주택 비과세 요건 미충족 (즉, 양도세 과세 대상)
부모가 자녀에게 증여할 경우
- 증여세 과세표준: 6억 – 증여공제(5천만 원) = 5.5억
- 누진세율 적용 (3억 초과~5억 이하: 40%, 5억 초과: 50%)
- 산출세액 약 2억 2,000만 원 내외 발생 가능
부모가 자녀에게 시가로 매도할 경우 (양도세)
- 양도차익: 6억 – 2억 = 4억
- 장기보유특별공제 없음 가정
- 누진세율 + 지방소득세 적용 → 양도세 약 1억 1,000만 원 내외
- 양도는 절반 수준의 세금이지만 → 국세청은 실거래가 아닌 ‘명의신탁’으로 간주해 증여세 추징 가능성 있음
선택 기준: 양도세 vs 증여세
상황추천 방식이유
| 1세대 1주택 요건 충족 시 | 양도 → 비과세 가능 | 자녀가 다시 취득가로 시작 |
| 고가주택(9억 이상) | 신중하게 양도 | 양도세 중과 가능 |
| 취득가가 낮고 시세차익 많을 때 | 양도보다 증여 | 증여 후 자녀가 양도세 부담 |
| 자녀 소득 없어 세부담 우려 | 증여보다 양도 | 소득 없는 자녀는 증여세 부담 큼 |
| 장기 보유 중이고 실거주 | 양도 → 장특공제 활용 | 양도세 부담 최소화 가능 |
절세 전략 포인트
1) 증여는 미리미리, 분할로
- 증여세는 10년 주기 공제 적용
→ 부모 1인당 자녀 1인에게 5,000만 원(미성년은 2,000만 원)까지 공제
→ 부모 공동 증여 시 1억 원까지 공제 가능 - 여러 번 쪼개서 증여하면 누진세율 피하고 부담 줄일 수 있음
2) 자녀의 ‘취득가’는 증여 시점 시가
- 증여받은 자산은 증여 당시 시가가 취득가액 → 추후 자녀가 매도할 때 양도세가 훨씬 줄어듦
- 예: 시가 6억 증여 → 자녀의 취득가 6억으로 인정 → 향후 양도차익 적음
3) 양도는 '실거래+대금수령' 증빙 철저히
- 부모가 자녀에게 팔고 양도세 냈더라도
→ 실제 돈을 안 받았거나, 시가보다 낮게 거래하면
→ 국세청이 명의신탁으로 보고 증여세 추징 - 반드시 계좌이체 증빙, 계약서, 세금 신고 모두 남길 것
4) 임대주택·1세대 1주택 비과세 활용
- 조건을 맞추면 양도세를 아예 안 내고 이전 가능 → 실거주 2년 이상 + 1세대 1주택 요건이면 비과세
- 단, 자녀에게 증여 전 반드시 요건 충족 여부 확인 필요
놓치기 쉬운 세무 설계 주의사항
- 자녀가 무주택자로 전세대출·청약 등 받을 예정이라면 → 주택 증여로 무주택 자격 상실 가능
- 20대 미성년 자녀에 대한 증여는 → 향후 과세 취약층으로 국세청 집중 관리 대상
- 증여 후 5년 이내 자녀가 매도하면 → 부모가 양도한 것처럼 간주(이월과세제도) → 다시 세금 나올 수 있음
증여보다 중요한 건 '세금 설계의 타이밍과 방식'
자녀에게 넘기는 건 쉽지만, 언제, 어떻게, 무슨 방식으로 하느냐에 따라 → 수천만 원에서 억 단위 세금 차이가 발생할 수 있습니다. 전문가와 상담 없이 단순히 싸게 팔거나, 그냥 증여하면 → 세금 폭탄 + 증여 무효 + 향후 양도세 부담까지 올 수 있습니다.
실전 절세 체크리스트
☑ 증여보다 양도가 유리한지 시뮬레이션
☑ 자녀 명의로 매수 시 무주택 자격 확인
☑ 대금 증빙 자료 철저히 확보
☑ 1세대 1주택 요건 미리 갖추기
☑ 세무사와 사전 설계 상담 필수