2025년 종합부동산세 개정안 핵심 요약과 절세 방안

2025년이 되면서 다시 한 번 종합부동산세(종부세)가 화제입니다. 2022~2024년 사이 부동산 시장 안정화와 함께 완화 기조가 있었지만, 2025년 개정안에서는 일부 항목이 조정되며 세 부담이 달라졌습니다. 2025년 종합부동산세 개정안은 공정시장가액비율 100% 복귀 등으로 세금 부담이 커집니다. 많은 사람들은 종부세가 '부자들만 내는 세금'이라고 생각하지만, 1주택자라도 고가 주택을 보유하고 있다면 대상이 될 수 있습니다. 특히 공동명의, 고령자, 장기보유자 등은 조금의 전략으로도 수백만 원의 절세가 가능합니다. 이 글에서는 2025년 종부세 개정안의 핵심 내용, 세 부담이 달라지는 기준, 그리고 실제로 도움이 되는 절세 전략을 간결하고 정확하게 설명해드립니다.

종합부동산세란 무엇인가요?

종합부동산세(종부세)는 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 개인 또는 법인에게 매년 한 번 부과되는 자산 보유세입니다. 과거에는 주택 여러 채를 가진 다주택자가 대상이었지만, 최근엔 1주택자라도 고가 주택이면 과세됩니다.

기본 개념

• 과세 기준일: 매년 6월 1일
• 과세 대상: 공시가격 합산 기준
  • 1세대 1주택자: 12억 원 초과
  • 일반 과세자: 6억 원 초과
• 납부 시기: 12월 중

세율 구조 (2025년 기준)

주택 수 / 유형과세표준세율

1주택자	12억 초과 ~ 50억 이하	0.5~2.7%
다주택자	6억 초과	0.6~5.0%
법인	과세표준 관계없이 단일세율 6%

※ 세율은 구간별 누진 구조이며, 장기보유나 고령자 공제에 따라 줄어들 수 있음

2025년 종부세 개정안 핵심 요약

2025년 개정안은 완화 기조를 유지하면서도 형평성 보완을 위해 다음과 같은 변화가 있습니다.

① 공정시장가액비율 80% → 100% 회복

• 2023-2014년까지 한시적으로 80%였던 공정시장가액비율이 2025년부터 다시 100%로 회복됩니다.
• 이는 과세표준 산정 시 시가와 거의 동일한 기준을 적용한다는 뜻으로, 세금 부담 증가 요인이 됩니다.

② 1세대 1주택자 대상자 수 증가 예상

• 공시가 상승, 비과세 기준 12억 동결 → 1세대 1주택자라도 과세 대상에 포함될 확률 증가
• 수도권 아파트 평균 공시가가 10억 이상이므로, 2채가 아닌 1채만 있어도 종부세 내는 시대

③ 고령자·장기보유 공제 중복 허용 유지

• 최대 80%까지 공제 가능
• 60세 이상 + 보유기간 10년 이상인 경우 공제율 극대화 가능

④ 공동명의 세액공제 구조 변경 없음

• 종부세는 개인별로 과세되므로, 공동명의는 불리할 수 있음
• 단, 소득 구간과 공시가에 따라 유리한 경우도 있으므로 케이스별 분석 필요

종부세 절세를 위한 전략 5가지

1. 명의 조정: 단독명의 vs 공동명의

• 1세대 1주택자라면 단독명의가 기본적으로 더 유리
• 공동명의는 개인별 공제(6억)가 적용되지만, 합산 시 과세 대상에 포함될 수 있음

2. 고령자 + 장기보유 공제 적극 활용

• 60세 이상이고 10년 이상 보유하면, 최대 80%까지 종부세 감면 가능
• 공제율:
  • 고령자: 최대 40%
  • 장기보유: 최대 50%
  • 중복 시 상한 80%

3. 공시가격 확인 및 이의신청

• 매년 3~4월, 국토부에서 공시가격 발표 → 과다산정 시 이의신청 가능
• 과세표준 자체를 낮출 수 있어 가장 간단하면서 강력한 절세 전략

4. 법인 명의 부동산은 재검토 필요

• 법인 종부세는 세율 6% 단일 적용
• 주택을 법인 명의로 다수 보유할 경우, 개인보다 세금 폭탄 가능성↑

5. 비규제지역 저가주택 분산 전략

• 고가 주택 집중 보유보다는, 과세 기준 이하의 다수 주택으로 분산 보유
• 다만 양도세 중과, 취득세 중과와 연계되므로 세무 전문가와 조율 필수

종부세는 선택의 문제, 전략이 답이다

2025년 종합부동산세는 이전보다 완화된 분위기를 유지하지만, 공정시장가액비율의 복귀와 공시가 상승으로 인해 세금 부담은 다시 커지고 있습니다. 특히 고가 1주택자에게도 점점 부담이 전가되는 구조입니다. 결국 종부세는 단순히 “몇 채냐”보다 어떻게 보유하고 있는지, 누구 명의로 갖고 있는지, 얼마나 오래 보유했는지, 어떤 공제를 받을 수 있는지에 따라 수백만 원의 세금 차이가 발생합니다. 2025년 개정안 시행 전, 지금이야말로 명의 조정, 공시가 확인, 보유전략 재정비를 해야 할 골든타임입니다.