공매 상가 입찰 전 권리 분석 필수 체크리스트

부동산 공매는 경매보다 진입 장벽이 낮고, 시세 대비 저렴하게 상가를 낙찰받을 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 공매 물건이라고 해서 항상 안전한 것은 아닙니다. 특히 ‘상가’처럼 임대차와 관련된 이해관계가 얽힌 물건은 반드시 권리분석을 통해 위험 요소를 사전에 파악해야 합니다.

공매와 경매의 차이 이해

공매는 한국자산관리공사(캠코) 또는 각 지방세 체납 처리기관 등 공공기관이 진행합니다. 민사경매보다 상대적으로 정보가 부족하고, 법원의 매각물건명세서처럼 정리된 서류가 없어 스스로 권리관계를 파악해야 합니다.

• 경매: 법원 주관, 매각물건명세서·현황조사서 등 제공
• 공매: 캠코 주관(온비드), 정보 제공 제한적, 등기부 분석이 핵심

공매 상가 권리관계 분석 핵심 포인트

① 등기부등본: 말소기준권리와 생존권리 확인

등기부에서 최초 압류 또는 설정된 담보물권이 말소기준권리가 됩니다. 이후 설정된 권리들은 원칙적으로 낙찰 시 소멸하지만, 그보다 앞서 설정된 권리는 인수 대상이 될 수 있습니다.

② 임차인의 대항력과 우선변제권

상가에는 임차인이 있을 가능성이 매우 높습니다. 다음 세 가지를 확인하세요:

1. 임대차 계약서 존재 여부
2. 사업자등록 신고일(대항력 기준)
3. 보증금 금액과 확정일자

대항력이 있는 임차인은 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 있으므로, 명도나 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

③ 유치권과 점유관계

공사대금 미지급 등으로 유치권을 주장하는 경우, 점유자와의 법적 분쟁이 생길 수 있습니다. 유치권은 등기되지 않지만 현실 점유를 통해 행사되므로, 현장 방문이 필수입니다.

④ 체납 관리비·공과금 확인

상가에는 관리비, 전기요금, 수도세, 심지어 상가조합비까지 연체된 채로 남아 있을 수 있습니다. 캠코에서는 일부만 고지하는 경우가 많아, 현장 관리사무소 확인이 중요합니다.

⑤ 토지와 건물의 등기 일치 여부

공매 상가 중 일부는 토지와 건물 소유주가 다른 경우도 있습니다. 토지미등기, 공유지분, 지상권 설정 여부 등을 등기부와 현장 모두에서 확인해야 합니다.

공매 상가 투자 전 체크리스트

• 등기부등본 상 ‘갑구’와 ‘을구’ 철저 분석
• 현장 방문: 점유자, 관리소장, 임차인 직접 확인
• 온비드 공고 외 캠코에 등기부와 전입세대 열람 요청
• 임차인의 보증금 및 사업자등록 여부 파악
• 관리비 체납 내역 서면 확인

낙찰 전 실전 팁

공매 상가 투자에서 권리분석은 ‘실사’와 함께 갑니다. 등기부만 보고 판단하면 예상치 못한 문제가 생길 수 있습니다.

팁 ① 공매는 명도 책임이 투자자에게 있다

공매는 강제집행력이 없기 때문에 점유자 명도는 온전히 낙찰자의 몫입니다. 즉, 협의나 민사 소송을 통한 자력 명도 전략을 사전에 구상해야 합니다.

팁 ② 낙찰 전 입찰보증금 회수 불가에 주의

공매는 한 번 입찰하면 취소나 정정이 어렵고, 보증금도 환급되지 않습니다. 확실한 권리분석 후 입찰해야 손실을 막을 수 있습니다.

안전한 공매 상가 투자 원칙

공매 상가는 저렴하게 수익형 부동산을 확보할 기회가 될 수 있지만, 권리분석 실패 시 오히려 손실이 더 클 수 있습니다. 현장 확인과 서류 분석을 병행하고, 임차인과의 관계를 명확히 파악하는 것이 핵심입니다. 공매는 스스로 공부하지 않으면 누구도 보호해주지 않는다는 점을 알고 투자해야 한다.